Untuk mengetahui waktu berapa lama proses pembuatan AJB tanah, maka kita harus paham dahulu prinsip dasar Akta Jual Beli (AJB) dan juga prosesnya.

Salah satu dokumen legalitas yang harus dimiliki saat melakukan jual beli tanah atau rumah adalah Akta Jual Beli (AJB). Sebagian dari kita mungkin ada yang penasaran mengenai berapa lama proses pembuatan AJB tanah. Oleh karena itu, penulis berinisiatif untuk membuat tulisan ini.

Apa itu Akta Jual Beli (AJB) ?

Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti autentik secara hukum bahwa Anda telah membeli tanah dari pihak penjual secara tunai. Perlu diperhatikan bahwa, dokumen ini hanya bisa dibuat ketika pembelian telah lunas. Jika belum lunas, maka AJB tidak bisa dibuat. Selain itu, peralihan tanah bersertifikat seperti AJB umumnya harus dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.

Suatu jual beli dikatakan dibawah tangan jika transaksinya tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jual beli ini tidak bisa dikatakan tindakan illegal, lebih condong sebagai tindakan yang informal. Meski tidak dilakukan dihadapan PPAT, jual beli tersebut tetap sah (legal) karena memenuhi syarat materiil dari sahnya jual beli.

Siapa itu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ?

PPAT merupakan pejabat umum yang diangkat Kepala Badan Pertanahan Nasional serta memiliki kewenangan membuat Akta Jual Beli (AJB). Biasanya PPAT memiliki wilayah kerjanya masing – masing yang didasarkan pada daerah tingkat dua. Misalnya, PPAT yang berkantor di wilayah Kabupaten Bandung Barat, maka akta yang yang bisa dibuat oleh PPAT tersebut hanya sebatas wilayah Kabupaten Bandung Barat saja. Khusus untuk daerah yang jumlah PPAT-nya kurang mencukupi, dapat dialihkan ke Camat yang juga berwenang untuk melaksanakan tugas PPAT dalam pembuatan akta jual beli tanah.

Persyaratan Akta Jual Beli (AJB)

Ketika kita mendatangi PPAT, biasanya mereka menjelaskan mengenai syarat dan prosedur pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Persyaratan yang harus disiapkan penjual ataupun pembeli memiliki perbedaan. Berikut beberapa hal yang diperlukan oleh penjual dan pembeli ketika membuat Akta Jual Beli (AJB) di PPAT :

1. Penjual:

• Fotokopi Kartu tanda Penduduk (KTP) penjual (suami istri).
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
• Fotokopi Akta Nikah.
• Sertifikat Tanah asli.
• Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) asli.
• Surat Persetujuan Suami/ Istri (meski bisa juga persetujuan ini diberikan saat dilakukan penanda tanganan AJB).
• Surat Keterangan Kematian (jika suami/istri telah meninggal) asli.
• Penetapan Pembagian Harta Bersama Pengadilan (jika suami/istri telah bercerai).

2. Pembeli

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP).
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
• Fotokopi Akta Nikah jika sudah menikah.
• Fotokopi NPWP.

Proses Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

1. Pemeriksaan Keaslian Sertifikat di PPAT

Umumnya langkah pertama yang dilakukan PPAT adalah pemeriksaan Sertifikat Hak Atas Tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Untuk keperluan pemeriksaan tersebut PPAT meminta dokumen asli Sertipikat Tanah dan STTS PBB. Langkah ini diperlukan untuk memeriksa kesesuaian antara isi sertifikat dengan data yang terdapat di Kantor Pertanahan. Selain itu langkah ini juga perlu dilakukan oleh PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak berada dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, tidak sedang berada pada kondisi penyitaan oleh pihak berwenang, atau tidak melakukan penunggakan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). PPAT akan menolak pembuatan Akta Jual Beli (AJB) jika tanah yang diperjual belikan sedang berada dalam sengketa.

# Persetujuan Suami/Istri

Ketika terjadi pernikahan, umumnya terjadi percampuran harta antara suami dan istri, termasuk hak atas tanah. Dalam suatu perkawinan, biasanya hak atas tanah masuk ke dalam harta bersama. Sehingga ketika dilakukan jual beli, perlu adanya persetujuan dari kedua belah pihak, baik suami maupun istri. Jika tanah tersebut milik suami, maka istri wajib memberikan persetujuan, dan begitu juga sebaliknya.

Bentuk persetujuan tersebut bisa secara langsung, yaitu kedua pihak menandatangani AJB bersama – sama, . Aatau bisa juga salah satu pihak membuat surat persetujuan khusus yang isinya memberikan persetujuan penjualan rumah tersebut. Jika suami/ isterinya telah meninggal, maka kondisi tersebut harus dibuktikan dengan surat kematian yang bisa dibuat di Kantor Kelurahan.

Note: Persetujuan suami/ istri penting untuk diperhatikan, karena cukup banyak pihak yang akan membuat Akta Jual Beli (AJB), terhambat karena masalah ini.

2. Membayar PPH, BPHTB, dan Jjasa PPAT

Selain biaya pembelian tanah, terdapat biaya lain yang harus dikeluarkan baik oleh pembeli ataupun penjual. Biaya yang dikeluarkan oleh penjual adalah Pajak Penghasilan (PPH). Pajak ini muncul karena penjual memperoleh penghasilan dari penjualan tanah. Sedangkan biaya atau pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli adalah Bea Perolehan Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB),. Kkarena disini pembeli memperoleh hak kebendaan yaitu tanah.

Selain PPH dan BPHTB terdapat biaya lain yang harus dikeluar yaitu jasa PPAT, yang besarnya relatif. Umumnya biaya ini ditanggung bersama oleh penjual dan pembeli, meski terkadang ada juga yang ditanggung oleh penjual saja atau pembeli saja.

3. Penandatangan Akta Jual Beli

Setelah penjual dan pembeli melengkapi semua persyaratan dan membayar semua kewajibannya, maka kedua pihak bisa melakukan penandatanganan. Seperti yang telah disebutkan di atas, penandatanganan ini wajib dilakukan dihadapan PPAT. Biasanya hal ini disaksikan oleh minimal dua orang saksi, yang turut menandatangani AJB. Biasanya kedua saksi ini berasal dari Kantor PPAT yang bersangkutan.

Note: Jika semua persyaratan dapat dilengkapi dengan tanpa kendala, maka waktu pembuatan AJB di PPAT mulai dari tahap pemberkasan sampai tanda tangan diperlukan waktu sekitar 14 hari.

4. Balik Nama Sertipikat Tanah

Setelah dilakukan penandatangan AJB langkah selanjutnya adalah balik nama sertipikat tanah dari penjual ke pembeli, sebagai pemilik baru. Proses balik nama ini dilakukan di Kantor Pertanahan, yang sebenarnya bisa dilakukan sendiri. Namun, umumnya proses ini dilakukan oleh PPAT. Penyerahanan berkas Akta Jual Beli oleh PPAT selambat lambatnya harus dilakukan tujuh hari kerja sejak penandatanganan dilakukan.

Setelah berkas tersebut diserahkan, maka PPAT akan mendapatkan bukti penerimaan permohonan balik nama dari Kantor Pertanahan, yang selanjutnya diserahkan kepada pembeli. Nama pemilik lama di dalam buku tanah akan dicoret dengan tinta hitam yang diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk. Selanjutnya nama pemilik baru akan ditambahkan pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat.

Dalam waktu kurang lebih 14 hari pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di Kantor Pertanahan.

Baca Juga: Kekuatan AJB di Mata Hukum 

Kesimpulan

Berapa Lama Proses Pembuatan AJB Tanah? Jawabannya adalah kurang lebih +- satu bulan. Pengurusan berkas sampai tanda tangan AJB di PPAT diperlukan waktu sekitar 14 hari dan proses balik nama di Kantor Pertanahan memerlukan waktu sekitar 14 hari. Perhitungan ini hanya berlaku jika tidak ada sengketa di dalam prosesnya. Seandainya ada sedikit kendala, maka waktunya bisa lebih dari satu bulan.

Bagaimana apakah tulisan ini dapat memberikan pencerahan kepada Anda yang mencari jawaban mengenai “Berapa Lama Proses Pembuatan AJB Tanah?”. Silahkan isi kolom komentar jika Anda berkenan. Kami sangat menerima masukan saran dan masukan yang membangun dari Anda. Serta jangan lupa tekan tombol notifikasi jika ingin mendapat tulisan bermanfaat lainnya.

(Diedit oleh Nizar Tegar)